چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این طرز تفكر منجر به هموار شدن راه براي كلاه برداران ساختماني مي‌شود. منطقه آذربایجان شرقی، مهندس محمد اسماعيل اكبري قنادي روز گذشته در نشست بررسی حقوقی ابهامات قانون پیش فروش ساختمان در محل خانه ستارخان با بيان اينكه برای صدور مجوز پیش فروش نياز به اقراض مالکیت متقاضی جواز، مجاز بودن صاحب ملک و پیشرفت فيزیکی حداقل به میزان 30 درصد مي‌باشد گفت: پيش فروش آپارتماني كه 30درصد از نظر فيزيكي پيشرفت كار ندارد ممنوع بوده و با متخلف از اين قانون برخورد مي‌شود.

عضو بازرسان سازمان نظام مهندسي ساختمان يکی از معضلات شرکت‌های ساختمانی و نظارت بر آنها را ثبت بسیار راحت یک شرکت عنوان نموده و افزود: چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه بسیار آسانی برای افراد کلاه بردار می‌باشد و مواردی دیده شده است که پس از مراجعه افراد به انجمن برای دریافت مجوز فعالیت و مخالفت انجمن؛ این افراد خود در بیرون با پخش آگهی و جذب مشتری اقدام به کلاهبرداری کرده‌اند.

مهندس اكبري قنادي با بيان اينكه دستگاه‌های نظارتی در اين مورد به وظایف خود به درستی عمل نمي‌كنند افزود: البته انجمن انبوه سازان مسكن تا حدی توانسته است جلوی تخلفات را در اين مورد بگیرد.

عضو گروه‌هاي تخصصي سازمان نظام مهندسي ساختمان استان آذربايجان شرقي با بيان اينكه قانون ساختمان‌های پیش فروش مثل سایر قوانین دارای نقاط ضعف و قوت زيادی می‌باشد ادامه داد: اين قانون بیشتر منافع پیش خریدار را در نظر گرفته است.

وي با بيان اينكه با تحقق قانون پيش فروش ساختمان تنظیم سند دیگر در بنگاه‌ها صورت نمی‌گیرد و اينكار بايستي در دفاتر رسمی انجام گيرد ادامه داد: با صدور کد رهگیری در دفاتر رسمي از فروش یک ساختمان به چند نفر جلوگيري می شود.

***ماده 20 قانون پيش فروش ساختمان مغاير اصل 34 قانون اساسي است

در ادامه این جلسه سهراب نجفي، صاحبنظر حقوقي مسائل ساختمان نیز گفت: ماده 20 قانون پيش فروش ساختمان مغاير اصل 34 قانون اساسي است.

نجفي یکی از موارد ابهام اين قانون را ماده 20 این قانون دانست و گفت: در اين قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش را به داوری ارجاع می نماید در حالی که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد.

وي با بيان اينكه این قانون طرفین را مستقیماً به داوری ارجاع نموده است افزود: در این مورد حق طرفین از لحاظ حقوقی مورد اجحاف واقع شده و در صورت مراجعه به دادگاه؛ دادگاه باید رای به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع نماید.

قاضي بازنشسته و دادستان سابق نمين با بيان اينكه تجاربی که در کشور داشته‌ایم نشان داده است که در موردی یا قانون نداشته یا قانون برای آن مورد بسیار قدیمی بوده است افزود: ولی در مورد قانون فعلی پيش فروش ساختمان، اجرای آن را موکول به تفسیر آئين نامه کرده است.

نجفي با بيان اينكه در مورد این قانون ضعفی که دیده می شود در مورد خود قانون نبوده بلکه در مورد مجریان آن می باشد ادامه داد: موارد مورد بحث جرایمی است که قانون به عهده پیش فروشان گذاشته است.

وي با بيان اينكه فلسفه این قانون به این مورد برمی گردد که قانون گذار خواسته است که حتماً یک واحد آپارتمان فقط به یک خریدار فروحته شود یا پیش فروش شود ادامه داد: حل این مشکل را قانونگذار بوسیله سند رسمی انجام داده است تا هرکسی که می‌خواهد دست به عمل پیش فروش بزند از طریق نشر آگهی در رسانه‌های جمعی و گروهی اقدام نماید.

وكيل پايه يك دادگستري با عنوان اينكه اگر این عمل بدون رعایت مقررات اولیه صورت گیرد از نظر قانون جرم محسوب می‌شود افزود: به نظر بنده البته اين جرم، جرم مطلق نبوده بلکه جرم مادی صرف تلقی می‌شود و به محض عمل فروشنده که شامل درج آگهی و آماده سازی مقدمات اولیه نیز این عمل جرم محسوب می شود.

وي با پرسش اين سوال كه آیا این جرایم قابل گذشت می باشند یا نه؟ ادامه داد: پیش فروشنده بدون لحاظ کردن مقدمات اقدام به درج آگهی برای تبلیغ می کند و تا زمانی که به دادستانی( دادسرای محل رسیدگی پرونده) ارجاع نشده است این نهاد حق دخالت ندارد و در اینجا نتیجه می گیریم این جرم قابل گذشت است.

نجفي با بيان اينكه این قانون برای مشاورین املاک هم جرائم و مجازات‌هایی را در نظر گرفته است افزود: اگر انبوه ساز مدارک و اسنادی را که از طرف مراجع ذیصلاح تایید شده است را ارائه نکرده و رسانه اقدام به درج آگهی نماید رسانه مزبور قابل پیگرد قانونی می باشد. ***مرتفع شدن قاعده پارتو در قانون پيش فروش ساختمان

همچنین بهراد صغيري کارشناس ارشد حقوق اقتصادی در این نشست با بيان اينكه يك عرف در تمامي جوامع وجود دارد كه اگر يك طرف سود كند بايد طرف ديگر ضرر كند( قاعده پارتو ) گفت: هدف قانون گذار از تصويب اين قانون برطرف كردن مشكلاتي همچون قاعده پارتو بوده است.

عضو کرسی حقوق بشر، صلح و دموکراسی یونسکو با بيان اينكه اين قانون از جمله قوانين جديدي است كه به تازگي تصويب شده است و داراي نقاط قوت زيادي مي باشد افزود: مبحث بنده در موضوع اين نشست فلسفه وجودي اين قانون مي باشد. چرا بايد اين قانون به وجود مي آمد؟ نگاه پيش خريدار به قرارداد اينگونه است كه اين قرار داد چقدر اجرايي است؟ چه مقدار احتمال وجود دارد كه طرف معامله پس از انجام معامله از زير بار مسئوليت اين معامله شانه خالي كند و يا اينكه پيش فروشنده اين نگاه را دارد كه پيش خريدار بعد از قرار داد احتمال دارد از پرداخت ما بقي هزينه شانه خالي كند؟ و چندين سوال ديگر كه در ذهن دو طرف معامله وجود دارد . دلايل وجود اينگونه سوالات در عدم كارايي دستگاههاي اجرايي است و اين مشكل با تصويب اين قانون تا حدي رفع شده است.

عضو کانون وکلای دادگستری با بيان اينكه اين قانون باعث بالا رفتن هزينه‌ها شده است افزود: مثلاً معاملات از بنگاه‌ها به دفترخانه‌هاي رسمي انتقال داده شده است البته بايد اين نكته را هم در نظر گرفت كه بالا رفتن هزينه‌ها باعث بوجود آمدن جرايمي در ساير نقاط اين قرار داد شده است مثلا در عمليات اجرايي ساختمان كه در اين زمينه بايستي نظارت بيشتري صورت پذيرد.

صغيري با بيان اينكه مشكل ديگري كه با تصويب اين قانون برطرف شده است عدم تعادل اطلاعاتي بود ادامه داد: اين قانون با ديد سختگيرانه اي به نفع پيش خريدار عمل كرده است كه باعث با احتياط عمل كردن پيش فروشنده شده است چرا كه فردي كه اقدام به ايجاد يك ساختمان مي كند صد در صد اطلاعات زيادي در مورد ساختمان دارد تا خريدار و اين قانون اين مشكل را حل كرده است و اين اطلاعات را به پيش خريدار كه بيشتر مردم عادي است داده است. ***قانون پيش فروش ساختمان تاكنون اجرايي نشده است

كيومرث سليم زاده، صاحبنظر مسائل حقوقي نیز در ادامه این نشست گفت: علیرغم عمر دو ساله قانون پيش فروش ساختمان ، این قانون تاکنون اجرایی نشده است.

سليم زاده با بيان اينكه بيشتر مردم مثلاً برای پنج طبقه مجوز می‌گیرد ولی این عادت بوجود آمده است که هفت طبقه می‌سازند و برای دو طبقه اضافی جریمه می‌پردازند افزود: متاسفانه ساخت طبقات اضافي خارج از قانون در جامعه عرف شده است.

وي با بيان اينكه قانون پیش فروش ساختمان در تاریخ 89.10.12 در صحن رسمی مجلس تصويب و در تاریخ 89.11.18 پس از تایید شورای نگهبان از طريق رئیس مجلس شورای اسلامی ابلاغ شده است افزود: این قانون در 25 ماده و چهار تبصره بیانگر صورت خاصی از قرارداهای متداول ساختمانی است که احکام حقوقی و ضمانت اجرایی کیفری خاصی را در بطن خود نگه داشته است كه متاسفانه تاكنون شكل عملي به خود نگرفته است.

سليم زاده با بيان اينكه این قانون دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانون گذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد ادامه داد: من جمله نظارت عمومی و نظامی خاص در تشکیل قرارداد آن و وجود نهادهای خاص در حل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می باشد، وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد(مهندس ناظر)، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.

وي به دیدگاه سختگیرانه قانونگذار در صحت مندرجات قرارداد و لزوم تنظیم آن توسط نهادهای خاص که دفترخانه‌های اسناد رسمی است اشاره نموده و افزود: ابهامات و سوالاتی در خصوص کیفیت تدوین و فلسفه قانونگذار و نحوه اجرای آن وجود دارد که من جمله لزوم تدوین آیین نامه‌هایی که عدم تنظیم آن بهانه‌ای جهت عدم اجرا و عدم شفافیت این قانون گشته است.

سليم زاده یکی از موارد نقض قوانین را عدم شفافيت آن عنوان نموده و گفت: گاه مشاهده مي‌شود افرادي برای يك واحد پنج طبقه مجوز می گیرند ولی این عادت بوجود آمده است که هفت طبقه می‌سازند و به دنبال آن برای آن دو طبقه اضافی جریمه می‌پردازند سوال این است كه قانون چرا دستور به تخریب این دو طبقه صادر نمی کند؟ چون خراب کردن یک بنای نوساز دور از عرف است و از لحاظ اقتصادی اینکار به صرفه نمی باشد و تابحال دیده نشده است که در صورت شکایت در دیوان عدالت اداری، دیوان رای به تخریب صادر کند و همیشه این معضل را با دادن جریمه نقدی جبران نموده است که این یکی از موارد نقض قانون می باشد.

وي در خاتمه با بيان اينكه اين قانون در توجه به مهندسین ناظر بهای زیادی داده است ادامه داد: همین مهندس ناظر از طرف پیمانکار معرفی شده است و خود قدرت اجرایی خاصی ندارد و پیمانکار می تواند او را بسادگی عزل نماید و نيزاگر مهندس ناظر تائید 90% پیشرفت فیزیکی را بدهد می‌توان برای سند رسمی اقدام کرد که این امر سلیقه‌ای است برای اینکه نمی توان گفت همه مهندسین تائید کنند که پیشرفت 90% داشته است شاید یکی به 85% نیز نظر بدهد که در این مورد قانون نتیجه را به سلیقه اشخاص محدود می کند .